Bruno Faber, Directeur général, Ginkgo Advisor, Edmond de Rothschild Private Equity

L’Europe compte aujourd’hui plus de 3 millions de sites pollués, hérités d’activités industrielles présentes et passées, qui demeurent inexploitables et qui représentent une source de risques sanitaires et environnementaux majeurs. 

Souvent situés dans des zones périurbaines en pénurie de terrains constructibles, ces sites pourraient constituer une solution à l’étalement des villes qui, poussées par une pression démographique grandissante et par de nouveaux besoins d’urbanisme, cherchent des espaces à exploiter. Aujourd’hui, cet étalement se fait majoritairement au détriment des espaces agricoles et représente donc un enjeu économique et écologique majeur pour les grandes métropoles européennes.

Les acteurs traditionnels ne s’exposent pas

Nous ne souhaitons pas nous arrêter à ce constat alarmiste. Ces friches industrielles présentent de formidables opportunités de redéveloppement, résolument inscrites dans une logique de recyclage des espaces et de mise en œuvre d’un urbanisme durable. Leur réhabilitation est donc essentielle mais il faut pour cela savoir gérer certains risques financiers et environnementaux auxquels les acteurs traditionnels de l’immobilier ne souhaitent généralement pas s’exposer.

Une solution au problème est d’apporter une valeur ajoutée à l’ensemble des parties prenantes des projets de réhabilitation de friches contaminées : propriétaires de fonciers pollués, collectivités territoriales, développeur-constructeur ou utilisateur final. Assumer de prendre en charge ces sites, définir des projets de réaménagement en concertation avec les collectivités territoriales, évaluer les passifs environnementaux et en concevoir les stratégies de dépollution est un défi loin d’être exempt de risques mais pas insurmontable. Très concrètement, notre parti pris est  d’exécuter et de financer des stratégies de gestion à long terme de ces risques environnementaux.

Les enjeux environnementaux et immobiliers derrière cette démarche sont considérables. Chacun de nos projets de réhabilitation combine une expertise en dépollution pointue, la recherche de solutions de recyclage durable des matériaux inutilisables, la construction de bâtiments à base de matériaux recyclés et la création d’espaces verts. Notre projet de  réhabilitation de sols contaminés aux hydrocarbures et aux métaux lourdsà Annecy en est une preuve concrète : proche de Genève, à la lisière d’une zone résidentielle, plus de 10’000 mètres carrés abritant une ancienne usine de retraitement des déchets vont laisser place à 152 logements, dont 46 logements sociaux. Depuis 10 ans déjà, nous avons contribué à la réhabilitation de plus de 650’000 mètres carrés (une fois et demie la superficie du Vatican ou 90 terrains de football),  via la réhabilitation de 16 friches industrielles contamines,  en reconstruisant la ville sur elle-même.

Donner du sens à l’investissement

Cette approche répond également à la demande de plus en plus d’investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou privés, soucieux de donner du sens à leurs investissements. Ceux-ci veulent au travers de leurs choix  avoir une influence réelle et durable sur les défis environnementaux actuels et veulent pouvoir, au-delà du rendement, en mesurer les résultats concrets. Pour répondre à ces exigences, notre équipe a développé un outil de mesure d’impact propriétaire. Basé sur la théorie du changement, cet outil évalue les progrès réalisés à plusieurs niveaux tels la décontamination, la dépollution des sols, le planning urbain, les impacts économiques et sociaux. Ces mesures évolutives sont constamment retravaillées, affinées, voire adaptées aux besoins spécifiques d’un projet ou d’un client. Le projet n’est pas de dépolluer pour dépolluer. A chaque fois, l’objectif est de contribuer à la livraison d’un foncier dépollué en conformité avec l’usage futur du foncier et assorti d’une stratégie d’aménagement arrêtée.

La transition énergétique impose de repenser notre héritage économique. Apporter notre savoir-faire au service de la performance financière est, certes, une de nos priorités. Mais notre ambition est, aussi, de réconcilier rentabilité et durabilité et être acteur des changements. Investir dans la dépollution des sols répond aux attentes de ceux à la recherche d’une croissance durable et pérenne de leur investissement, tout en combinant performance à long terme et impact.

LE TEMPS  /  Lundi 25 mars 2019