Les Echos | 13 Mai 2015 | Lire l’article

Transformer une parcelle industrielle en zone résidentielle peut multiplier sa valeur par dix. Mais le coût de réhabilitation de ces sites, souvent lourdement pollués, dépasse parfois le prix du terrain.

Il reste parfois quelques vestiges, des rails ou un portique rappelant l’entrée d’une usine. Les paysages de friches marquent profondément les territoires, au point de servir, parfois, une esthétique de la ruine. Mais une fois lancé le processus de requalification, la ville cicatrise vite. Qui se souvient que le Stade de France est construit sur un ancien dépôt de gaz, que la plaine Saint-Denis n’était qu’industries il y a encore vingt ans ? Que le quartier de Lyon Confluence, site du marché d’intérêt national et de l’ancienne gare de triage, était un délaissé urbain ? Absorbés par les villes, les sites de production arrêtés ou en voie de l’être deviennent des « opportunités foncières ». L’existence d’un marché immobilier détermine le futur de ces terrains souvent lourdement pollués. Le prix espéré par leurs propriétaires dépend directement de ce qui pourra être construit dessus. Dans un plan local d’urbanisme la mutation administrative d’une parcelle industrielle en zone résidentielle multiplie parfois sa valeur par dix. « Le principe est clair depuis 2005, le propriétaire doit nettoyer le terrain et les coûts sont proportionnels à sa destination future. Pour pouvoir accueillir des logements, le sous-sol doit être totalement propre ou bien les poches de pollution neutralisées par des parkings ou des cuvelages », explique Vincent Sol, avocat chez Lefèvre Pelletier & Associés. « Ensuite, il faut faire coïncider des temporalités très différentes, précise Walid Goudiard, responsable du département assistance à maîtrise d’ouvrage du conseil JLL. D’un côté, le groupe industriel souhaite valoriser son terrain, souvent rapidement car le conserver vide lui coûte cher en taxes et en gardiennage ; de l’autre, la collectivité élabore son projet urbain. Enfin, les aménageurs et les promoteurs chargés de le transformer doivent tenir compte des cycles de marché. »

300.000 sites pollués

Au milieu des années 2000 a émergé le maillon manquant à cette chaîne. Trois entreprises, ainsi que des promoteurs comme Nexity ou Bouygues Immobilier sont aujourd’hui capables de pallier le manque de fonds publics et de « soulager » les propriétaires pressés de se débarrasser de ces actifs. Ils achètent les terrains pour les revendre une fois nettoyés, en essayant de raccourcir les délais de portage. La loi Alur (lire ci-dessous) reconnaît désormais ces « tiers opérateurs » autorisés à endosser la responsabilité de la dépollution qui incombait jusqu’alors au propriétaire. Valgo, créé en 2008, comprend une structure de travaux et un investisseur, Landforse. Ginkgo et Brownfield, montés par d’anciens dirigeants de grands groupes spécialisés dans la dépollution ou le traitement des déchets comme Suez, lèvent des fonds depuis une petite dizaine d’années et sous-traitent les travaux. Chacun dispose d’une centaine de millions d’euros dont le retour sur investissement est attendu au bout de huit ans. « Nous prenons un risque technique, financier et politique sans toujours savoir quelle sera la sortie. Mais il ne faut pas imaginer que c’est le jackpot à chaque fois. Sinon nous serions bien plus nombreux sur le marché ou bien les collectivités préempteraient les terrains  », détaille Bruno Farber, le directeur général de Ginkgo. Une erreur dans l’estimation des coûts de dépollution – qui se comptent en millions d’euros pour les grandes emprises – comme la remise en question d’un projet après une élection peuvent lourdement plomber un bilan d’opération. « De plus, aucune banque ne finance ces projets dans lesquels rien n’est garanti, ni ce que l’on va trouver dans le sol, ni les permis de construire, ni même ce que l’on pourra faire du terrain », ajoute Patrick Viterbo, le directeur général de Brownfield.

Ancien terreau industriel, la France compte quelque 300.000 sites pollués. « Les grandes emprises bien desservies ont déjà été transformées ou sont bien repérées. Mais de très nombreux terrains sont impossibles à dépolluer car personne n’en a les moyens », explique Régis Stenger, le directeur des études et des travaux de l’Etablissement public foncier de Lorraine. « Il faudra désormais sans doute intervenir plus finement, en rachetant de petites parcelles et en les remembrant, y compris pour y attirer de nouvelles activités économiques et des emplois. Cela change le modèle économique, comme la forme urbaine issue de ces évolutions  », ajoute Gilles Bouvelot, le directeur général de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France.

Encore faut-il que les infrastructures de desserte soient déjà construites. Une sorte de spirale infernale dans une économie sans croissance. Les investissements publics sont en effet un préalable à la valorisation de terrains privés mis au service de la collectivité, pour y créer des logements, des bureaux ou des équipements. Pour tirer parti des 300 hectares des Ardoines, dans le Val-de-Marne, par exemple, il faudrait financer le franchissement de voies ferrées, de la Seine, redessiner les accès routiers. Autant de travaux publics dont ni l’Etat ni les collectivités n’ont aujourd’hui les moyens. A défaut, la transformation de ce secteur prendra des décennies ou ne se fera pas. Il n’existe pour l’instant aucune politique nationale de désenclavement ou de requalification de ces ex ou futures zones industrielles.

Catherine Sabbah, Les Echos

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 Les Echos 1- mai 2015-33