LesEchos | 16 février  2011 | Lire l’article sur le site LesEchos.fr

Les terrains pollués ne sont plus des épouvantails pour les investisseurs. La Compagnie Benjamin de Rothschild et la Caisse des Dépôts viennent d’en lancer le signal en créant le fonds Ginkgo, spécialisé dans le recyclage des friches industrielles urbaines (lire ci-dessous). « La densification de la ville poussée par le Grenelle va créer une raréfaction du foncier. Les friches vont devenir un enjeu », assure l’avocat spécialisé Jean-Pierre Boivin.

Selon le dernier inventaire de l’Etat, le passé industriel de la France lui a légué 250.000 terrains potentiellement pollués. Fonderies, ateliers de traitement des métaux, stations-service constituent autant de sources de pollution variées : solvants, hydrocarbures, métaux lourds, PCB (polychlorobiphényles), etc. La SNCF, Réseau Ferré de France, la Défense nationale, GDF et les pétroliers concentrent à eux seuls une part importante de ce patrimoine noir.

Les activités de dépollution ont démarré dans les années 1990 avec la montée en pression de la réglementation sur le sujet, explique Richard Modolo, président de l’Union des professionnels de la dépollution des sites (UPDS). Quelques opérations importantes ont d’abord été financées par les grands groupes, comme la reconversion du site lyonnais Confluence de GDF.

Dans les régions les plus touchées, en Lorraine, en Normandie et dans le Nord, les établissements publics fonciers (EPF) ont aidé les collectivités dans le montage financier des reconversions. Dans le Nord, sur les 10.000 hectares de friches initiaux, l’EPF régional en a traité 5.500 hectares et les collectivités 2.000 hectares. Pour son président, Marc Kaszynski, la grande majorité des friches nécessitent des aides publiques pour être recyclées car elles sont localisées dans des zones excentrées et renferment des pollutions très lourdes. Seules les opérations de recyclage des sites urbains peuvent se passer d’aides. Les moins pollués sont déjà développés par des promoteurs, avec l’aide d’opérateurs de dépollution dont l’activité atteint plus de 600 millions d’euros de chiffre d’affaires annuel.

Nouveaux acteurs privés
Restent les sites urbains les plus pollués qu’investissent peu à peu de nouveaux intermédiaires privés comme Brownfields, Valgo ou Terra Verde Capital, mais avec des débuts difficiles. Ces acteurs rachètent des terrains, supervisent leur dépollution, portent le projet immobilier.

Brownfields se distingue car il est en passe de transformer l’essai : fondée en 2006 et appartenant à Colony Capital et Euraseo, cette société mène aujourd’hui douze projets de front dont les plus avancés sont proches de la livraison. « Quand nous travaillions chez le dépollueur Suez Environnement, mon associé et moi voyions bien que de nombreuses opérations de recyclage ne se faisaient pas, non par manque de solvabilité, mais parce que d’un côté le propriétaire industriel ne voulait pas sortir de son métier pour investir dans l’immobilier, et de l’autre parce que les promoteurs préfèrent travailler sur des terrains sains », explique Patrick Viterbo, gérant chez Brownfields. A Villeneuve-la-Garenne (Hauts-de-Seine), la PME a racheté 6 hectares à General Motors et y a construit un centre de tri pour La Poste. A Evreux (Eure), un quartier résidentiel de 10 hectares sort de terre sur une ancienne installation de Philips. A Sevran (Seine-Saint-Denis), c’est un terrain vague de 3 hectares où doivent être construit entre 600 et 700 logements.

Pour évaluer la rentabilité d’un projet, tout l’art consiste à orchestrer les différents métiers qui vont cartographier les polluants, puis peser les coûts de dépollution en regard des développements immobiliers négociables avec la mairie. « Nous pouvons jouer avec le temps, qui permet de réduire les coûts », précise Patrick Viterbo. La méthode la plus rapide consiste à excaver les terres et à les confier à une décharge spécialisée, avec des coûts prohibitifs, dépassant les 200 euros la tonne. Les autres méthodes traitent les sols sur place, chimiquement ou biologiquement, en patientant jusqu’à trois ans. Une immobilisation inhabituelle dans l’immobilier, mais qui divise par quatre, au mieux, les frais et évite un transfert des terres coûteux en CO2.

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